Profili generali della Vendita
L’art. 1470 del Codice Civile definisce la Vendita come “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.”
La vendita che ha per oggetto beni immobili è un contratto da redigersi per iscritto, in particolare per atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata da Notaio, da un lato per attuare sul relativo contenuto il cd. “controllo di legalità” quale Pubblico Ufficiale terzo ed imparziale, dall’altro per poterne curare la pubblicità nei pubblici Registri Immobiliari della Conservatoria (tramite la cd. “trascrizione“) e del Catasto (tramite la cd. “voltura catastale“).
La vendita è un contratto frequentemente utilizzato nella pratica quotidiana degli affari, è anzi il principale strumento di contrattazione immobiliare, ed interessa Privati, Imprese ed Enti pubblici.
L’intervento del Notaio è richiesto in maniera preponderante – sebbene non esclusiva – per i contratti di vendita aventi ad oggetto beni immobili, e quindi abitazioni, cantine e magazzini, garages e posti auto, negozi e locali commerciali in genere, opifici, impianti e strutture industriali ed agricole, terreni, cubature e diritti edificatori in genere, impianti fotovoltaici aventi determinate caratteristiche, e così via.
La predisposizione e la redazione di un atto di compravendita immobiliare richiede particolari conoscenze e competenze, stante la importanza e la delicatezza degli interessi in gioco, che non sono esclusivamente quelli delle parti contraenti, in quanto anche nell’interesse pubblico la legge fissa rigorose regole che sovrintendono alla circolazione immobiliare, come quelle che vietano il trasferimento degli immobili abusivi, quelle che prescrivono che sussista conformità tra stato dei luoghi da una parte e dati catastali e planimetrie dall’altro, quelle che richiedono che taluni immobili (abitazioni in primo luogo) siano dotati di attestazione della relativa prestazione energetica, quelle che regolamentano le prelazioni legali.
Il Deposito-prezzo
Il cd. “Deposito-prezzo” è un meccanismo previsto dall’art. 1, commi 63 e seguenti, della Legge 27 dicembre 2013 n. 147, secondo cui : “Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato: […] l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio.
Diviene così possibile pianificare nel tempo in maniera assolutamente sicura i passaggi di denaro collegati alla vendita: in questo modo, le somme da versare per il pagamento del prezzo e le somme occorrenti per estinguere eventuali gravami pendenti sull’immobile oggetto di compravendita si affidano al Notaio, che provvede ad annotarle in un particolare Registro (cd. “Registro delle somme e dei valori“) nonchè a depositarle su un proprio conto corrente “speciale” (in ragione della qualità di Pubblico Ufficiale del Notaio) vincolandole così allo specifico uso stabilito d’accordo con le parti, che conferiscono pertanto al Notaio stesso e sotto sua responsabilità uno specifico mandato professionale in tal senso.
Ad esempio, in caso di vendita avente ad oggetto un immobile ipotecato e che però deve essere acquistato libero dal gravame, è possibile sottoporre la vendita alla condizione dell’avvenuta liberazione del bene ed affidare parte del prezzo concordato anzichè al venditore proprio al Notaio, che con quelle somme dovrà provvedere a pagare il creditore ipotecario e ad ottenere la cancellazione del gravame entro una data previamente concordata, ove non fosse possibile ottenere la cancellazione, il contratto di vendita non produce più alcun effetto e lo stesso Notaio provvede a restituire le somme al compratore.
Oppure, nel caso in cui il venditore abbia già provveduto a pagare il creditore ipotecario prima del rogito ma la cancellazione non sia stata ancora effettuata alla data del rogito, le parti possono concordare di affidare parte del prezzo al Notaio, che poi a stipula avvenuta provvederà a versarla al venditore se ed in quanto la cancellazione ci sarà in concreto. E così via.
Si aggiunga che per legge le somme depositate nel conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello generale del Notaio, e sono escluse dalla sua successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia; inoltre sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.
Profili fiscali
Particolarmente importanti sono i profili fiscali connessi con le vendite immobiliari, in quanto la relativa tassazione normalmente si presenta alquanto onerosa, a meno che non vi sia nel casi concreto la possibilità di invocare benefici fiscali o comunque meccanismi agevolativi.
Benefici (o Agevolazioni) per la Prima Casa
Con riferimento all’acquisto di abitazioni – e relative pertinenze che si trovino censite nelle categorie catastali C/2 (cantine e magazzini), C/6 (posti auto coperti e scoperti) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), e nel limite di una pertinenza per ciascuna delle innanzi indicate categorie – è possibile richiedere i cd. “Benefici (o Agevolazioni) per la Prima Casa“, che consentono di abbassare sensibilmente l’aliquota dell’imposta di Registro al 2% e quella dell’IVA al 4%.
Per poter usufruire di tali benefici, devono tuttavia ricorrere determinati presupposti oggettivi e soggettivi. Per quanto riguarda quelli oggettivi, deve trattarsi di abitazione non di lusso non censita in categoria catastale A/1, A/8 o A/9. Per quanto riguarda i presupposti soggettivi, ed in estrema sintesi, chi invoca detti benefici deve dichiarare in atto:
a) di avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto oppure di impegnare a trasferire la propria residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’atto stesso;
b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge della proprietà o di altri diritti reali (fatta eccezione per la mera nuda proprietà) su altra abitazione sita nel medesimo Comune ove si trova quello oggetto di nuovo acquisto;
c) di non essere titolare neppure per quote e neanche in comunione legale con il coniugi di diritti reali di sorta su altra abitazione ovunque si trovi in Italia e che sia stata precedentemente acquistata con i benefici prima casa;
con la precisazione tuttavia che l’aliquota agevolata si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto del nuovo acquisto agevolato.
Oltre al recupero delle imposte ordinarie, sono previste sanzioni per il caso di dichiarazioni mendaci o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, a meno che il contribuente, entro un anno dall’alienazione, non proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Come si evince in parte anche dalle superiori considerazioni, benchè si parli di benefici per la prima casa non è detto che l’acquisto dell’abitazione fatto invocando tali agevolazioni sia il primo in assoluto, in quanto sia pure ovviamente nel rispetto delle condizioni sopra indicate da una parte è possibile goderne più volte nel tempo (anzi si è visto che in via eccezionale è ben possibile che per il periodo massimo di un anno uno stesso soggetto risulti titolare di due abitazioni acquistate con i benefici in parola), dall’altra parte può accedervi anche chi abbia già altre abitazioni (si pensi a chi, già titolare di una casa a Roma senza aver richiesto i benefici per la prima casa, li richieda invece per l’acquisto di un’ulteriore casa a Napoli ove è intenzionato a trasferire la residenza, pur mantenendo la casa romana).
Sebbene nella pratica le due fattispecie possano in concreto coincidere, tuttavia la cd. Prima Casa ai fini dell’applicazione dell’Imposta di Registro o dell’I.V.A. non deve essere confusa con la cd. Prima casa ai fini dell’esenzione dall’assoggettamento a I.M.U., e cioè con l’abitazione principale del contribuente che ben potrebbe essere stata acquistata senza godere dei benefici in sede di tassazione dell’atto di acquisto.
Prezzo-Valore
Il meccanismo cd. del “Prezzo-Valore” è un sistema che consente, in deroga rispetto alla disciplina ordinaria ed indipendentemente dal corrispettivo pattuito (che comunque deve essere indicato nell’atto), di considerare il valore catastale dell’immobile come base imponibile su cui calcolare le aliquote della imposta di registro.
Ciò non vale in assoluto, ma per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili che siano necessariamente dotati di rendita catastale e adibiti ad uso abitativo e relative pertinenze; con la precisazione che per queste ultime non rileva nè il numero nè la categoria catastale (che deve però essere pur sempre coerente con la natura pertinenziale rispetto ad una abitazione), e che tra di esse possono essere ricompresi anche i terreni purchè agricoli.
Per poter beneficiare di tale meccanismo occorre una espressa richiesta in tal senso resa in atto dalla parte acquirente al Notaio, indipendentemente dalla richiesta dei benefici per la prima casa.
Credito di imposta
La legge riconosce un “Credito d’imposta” a favore di coloro che, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è già goduto dei benefici per la prima casa, provvedono ad acquisire a qualsiasi titolo un’altra casa di abitazione sempre con i benefici per la prima casa. Detto credito è attribuito per un ammontare fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto già corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato; ammontare che in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta in relazione al nuovo acquisto agevolato che fa sorgere il credito stesso.
Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione:
a) dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina (non si può dunque scalare dall’I.V.A.), ovvero
b) dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero
c) può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, ovvero infine d) può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D. Lgs. 241/1997.
Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi, per cui in caso di utilizzo parziale il residuo è perduto.
Imposta sulla plusvalenza
La rivendita di un bene immobile può generare una plusvalenza, vale a dire un guadagno lucrato sulla differenza tra il prezzo di acquisto (normalmente più basso) ed il prezzo di rivendita (normalmente più alto), depurato dai cd. “costi inerenti” (oneri fiscali, spese notarili, migliorie, ecc.).
Detta plusvalenza rileva ai fini delle imposte sui redditi, e sotto tale profilo è soggetta ordinariamente a tassazione; tuttavia, in sede di atto chi cede un bene immobile a titolo oneroso può richiedere al Notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26% (20% fino al 31 dicembre 2019); a fronte di tale richiesta e previa riscossione della provvista necessaria a tal fine, il Notaio stesso provvede af effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva.
Tale facoltà riguarda solo le plusvalenze realizzate tramite cessioni a titolo oneroso relative a fabbricati e terreni (esclusivamente agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni; con la precisazione che in quest’ultimo caso il periodo di cinque anni si calcola a partire dalla data di acquisto da parte del donante.
La tassazione sostitutiva in oggetto non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite nell’esercizio di arti o professioni, nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
Costi
Il costo di massima di una compravendita immobiliare (o di un atto immobiliare a titolo oneroso in genere, come una permute ) è commisurato ad una serie di fattori (imposte, tasse, spese vive, compensi professionali e oneri collegati), che variano fondamentalmente in base al prezzo o corrispettivo pattuiti, all’applicabilità o meno di benefici fiscali, alla possibilità o meno di tassare l’atto sul valore catastale dei beni trasferiti, allo studio ed all’analisi dei singoli casi concreti (che ovviamente ben possono presentare diversi livelli di complessità).
In ogni caso si suggerisce sempre come fortemente opportuno un confronto preliminare (anche in modalità telematiche ed a distanza) con il Notaio e con i suoi collaboratori per valutare la documentazione occorrente di volta in volta nonchè aspetti ed implicazioni civilistici e fiscali dell’operazione.
