Rent to buy
Con Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133, convertito dalla Legge n. 164/2014, è stata introdotta e disciplinata nel nostro ordinamento la figura del cd. “Contratto di godimento in funzione di successiva alienazione di immobili“, meglio conosciuto con terminologia inglese come “Rent to Buy“.
Funzione di questo contratto è quella di consentire, al di fuori della locazione finanziaria, l’utilizzo di un qualunque immobile (non solo abitativo, ed inoltre sia che si tratti di un fabbricato – finanche in corso di costruzione – sia che si tratti di un terreno) da parte di chi intende acquistarlo in futuro, e che intanto pagherà al proprietario attuale un canone normalmente maggiorato rispetto ad una normale locazione, in quanto frazionato idealmente in due quote, di cui una costituisce il corrispettivo del godimento temporaneo dell’immobile e come tale ovviamente non si recupera (esattamente come avviene in un ordinario contratto di locazione o di affitto), l’altra rappresenta invece un anticipo o acconto rispetto al prezzo di vendita pattuito, che quindi sarà da scomputare in caso di effettiva alienazione oppure da restituire in caso di mancata alienazione.
Sotto tale aspetto la legge riconosce all’utilizzatore un diritto potestativo alla conclusione della vendita per così dire definitiva, nel senso che spetta a costui decidere se concluderla o no, mentre per il proprietario attuale vi è un obbligo di procedervi, tutelato in sede giudiziaria tra l’altro dall’art. 2932 del Codice civile. A tutela del proprietario attuale è peraltro stabilito che, della parte del canone imputata a corrispettivo della vendita, il contratto deve prevedere quanto spetti comunque a costui in caso di mancata vendita, in modo da risultare in qualche modo indennizzato per l’occasione perduta e per la mancata conclusione di altri affari.
Il contratto deve inoltre prevedere il termine entro il quale concludere la vendita, con la precisazione che, sebbene questo tipo di contratto sia soggetto a trascrizione, il relativo effetto prenotativo a tutela dell’utilizzatore ha una durata massima di dieci anni (in luogo dei tre ordinariamente previsti per la trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili), anche se comunque è possibile prevedere che il trasferimento dell’immobile ci sarà dopo più di dieci anni.
Come è possibile notare, questa nuova figura contrattuale fonde in sè elementi sia del “Preliminare di vendita immobiliare” sia della “Locazione” (in particolare quella con opzione di vendita), da cui comunque si differenzia nettamente, così come va tenuta distinta da altre figure contrattuali come la “Vendita con riserva della proprietà“.
Queste peculiarietà del Rent to Buy si riflettono altresì sul relativo trattamento fiscale, che risente della sua natura bifronte – in parte locazione in parte vendita – con conseguente applicazione delle relative discipline fiscali tempo per tempo, cioè secondo le varie fasi attraverso cui si sviluppa l’operazione.
Costi.
Il costo di massima di un atto di Rent to Buy ( e del successivo collegato ma eventuale atto di trasferimento) è commisurato ad una serie di fattori (imposte, tasse, spese vive, compensi professionali e oneri collegati), che variano fondamentalmente in base ai corrispettivi pattuiti, all’applicabilità o meno di benefici fiscali, alla possibilità o meno di tassare l’atto sul valore catastale dei beni trasferiti, allo studio ed all’analisi dei singoli casi concreti (che ovviamente ben possono presentare diversi livelli di complessità).
In ogni caso si suggerisce sempre come fortemente opportuno un confronto preliminare (anche in modalità telematiche ed a distanza) con il Notaio e con i suoi collaboratori per valutare la documentazione occorrente di volta in volta nonchè aspetti ed implicazioni civilistici e fiscali dell’operazione.
Documenti e Info per Rent to Buy.
Si rinvia al format “Trasferimenti immobiliari” nella sezione dedicata del sito (“Documenti“).
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