Cancellazione di ipoteche
Le ipoteche, in quanto garanzie del credito, ne costituiscono un accessorio funzionale; di conseguenza esse cessano automaticamente una volta che sia stato soddisfatto il creditore e correlativamente estinto il debito, con conseguente rilascio della cd. “Quietanza” (il che può verificarsi anche a seguito di una transazione conclusasi con un pagamento a saldo e stralcio, come non di rado capita).
Nonostante questa estinzione, l’ipoteca tuttavia continua ad essere segnalata come vigente nei Registri Immobiliari tenuti a cura della Conservatoria (e quindi continua a risultare dalle cd. “Ispezioni (o Visure) Ipotecarie”), fino a quando essa non viene eliminata formalmente con un procedimento apposito: cd. “Cancellazione dell’Ipoteca“.
Quest’ultima si rende quindi necessaria solo per eliminare definitivamente dal mondo giuridico la cd. “Ipoteca Formale” (in quanto relativa ad un debito estinto), che si contrappone alla cd. “Ipoteca Sostanziale” (relativa invece ad un debito non ancora estinto).
A tal riguardo occorre precisare che, nonostante il rilascio di una quietanza da parte del creditore attestante l’estinzione del debito, nella pratica e per tuziorismo (non essendo da escludere la possibilità di una impugnazione della quietanza stessa) potrebbe essere richiesta e pretesa la formale cancellazione dell’ipoteca prima di procedere ad una nuova operazione avente per oggetto lo stesso bene già ipotecato; il che a maggior ragione vale nel caso in cui manchi la quietanza di avvenuto pagamento (magari perchè mai rilasciata o perchè perduta, e non diversamente recuperabile), il che in effetti può ingenerare il dubbio circa l’effettiva estinzione del debito e di conseguenza anche dell’ipoteca.
Il procedimento di cancellazione varia a seconda del tipo di ipoteca da cancellare. In termini generici, ed in ogni caso in base a ciò che normalmente si verifica nella pratica, l’intervento notarile non è più necessario (ma è facoltativo) per la cancellazione delle cd. “Ipoteche Volontarie” concesse a garanzia di un mutuo o comunque di un finanziamento, fondiario oppure no, concesso da Banche e intermediari finanziari, oppure da Enti di previdenza obbligatoria in favore di propri dipendenti o iscritti: in tali casi si provvede alla cancellazione d’ufficio e senza costi per il debitore (il mutuatario), a seguito della avvenuta estinzione del debito con rilascio della relativa quietanza da parte del creditore (Banca, ecc.).
In queste stesse fattispecie peraltro l’intervento notarile è comunque necessario laddove si tratti di procedere alla estinzione (parziale) dell’originaria ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo poi frazionato in quote con conseguente frazionamento anche dell’ipoteca stessa: qui è necessario procedere ad eliminare la frazione di ipoteca che interessa, con un atto pubblico notarile o con una scrittura privata autenticata da Notaio che avvia il procedimento della cd. “Restrizione (o Riduzione) di Ipoteca“.
Parimenti l’intervento notarile si rende necessario in tutte le altre fattispecie di cancellazione di ipoteche volontarie diverse da quelle sopra considerate, nonchè per le restrizioni ipotecarie in genere con cui si procede a liberare dal vincolo dell’ipoteca solo uno o alcuni di tutti i beni ipotecati.
Ancora, tramite atto notarile deve essere cancellata la cd. “Ipoteca Giudiziale“, quella cioè iscritta a seguito di un provvedimento giudiziale. Infine, tramite atto notarile deve essere cancellata la cd. “Ipoteca Legale”, iscritta nei casi stabiliti dall’art. 2817 del Codice Civile; per quella iscritta invece a garanzia di crediti dell’Erario dopo l’emissione di cartelle esattoriali, alla relativa cancellazione provvede lo stesso Ente della riscossione una volta avvenuto il pagamento.
Diversa infine è la fattispecie della estinzione dell’ipoteca per decorso del termine di venti anni dalla originaria iscrizione ipotecaria, senza che si sia stata effettuata in tempo utile la cd. “Rinnovazione dell’Ipoteca“, che serve a prolungare la durata dell’ipoteca già iscritta di ulteriori venti anni.In tal caso, a prescindere dal fatto che il debito garantito sia stato estinto oppure no, non vi è ragione di procedere alla formale cancellazione in quanto il fatto della estinzione dell’ipoteca è “in re ipsa“, essendo insito nel fatto stesso del passaggio dei venti anni senza rinnovazione, fatto oggettivo che non necessita di prove come la quietanza nei casi di cui sopra.
Costi.
Il costo di massima di un atto di cancellazione di ipoteca è commisurato ad una serie di fattori (imposte e tasse, spese vive, compensi professionali e oneri collegati), che variano fondamentalmente in base al valore per cui l’ipoteca è stata iscritta, nonchè allo studio ed all’analisi dei singoli casi concreti (che ovviamente ben possono presentare diversi livelli di complessità).
In ogni caso si suggerisce sempre come fortemente opportuno un confronto preliminare (anche in modalità telematiche ed a distanza) con il Notaio e con i suoi collaboratori per valutare la documentazione occorrente di volta in volta nonchè aspetti ed implicazioni civilistici e fiscali dell’operazione.
Documenti e Info per cancellazioni di ipoteche.
Oltre agli usuali dati degli interessati, i dati e la nota di iscrizione relativi all’ipoteca da cancellare.
